Traspaso de vivienda de Infonavit ¿Cómo realizarlo legalmente?

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El Traspaso de Vivienda de Infonavit – traspaso del saldo de la subcuenta de vivienda -, es una costumbre muy arraigada en México;  a pesar de no estar autorizado por la institución (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores).

Hay la creencia generalizada, de que con un contrato privado firmado ante un Notario Público; está asegurada la operación, sin embargo, aún así, puede que las cosas no salgan del todo bien.

No se debe pasar por alto, que la real fortaleza de un contrato privado; se la otorgan las clausulas en él contenidas.  Esto no demerita el papel del notario, en virtud de que ellos reciben del estado; facultades que les permiten dar garantías de operaciones realizadas, por ejemplo entre particulares.

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Caso típico de un problema…

A continuación le exponemos un ejemplo que ocurre con mucha frecuencia,  de los problemas en los que puede devenir un traspaso de vivienda, realizado de manera improvisada.

  • Documento: Contrato de Compraventa
  • Inmueble de la operación: una casa
  • El Vendedor
  • El Comprador
  • Condición: El vendedor acepta la mitad del precio acordado, a la firma del contrato y la diferencia cuando se firmen las escrituras.

1) Se redacta el contrato de compraventa, el vendedor manifiesta querer vender su casa al comprador, por un precio determinado. El comprador acepta el precio acordado y paga la mitad a la firma de contrato, tal como lo propuso.

2) El Notario de acuerdo con su investidura, le añade la personalidad de los involucrados; valída las firmas y certifica el documento.

3) Transcurridos algunos meses, el comprador aún no logra reunir el cincuenta por ciento faltante (50%).  Continúa pasando el tiempo y finalmente no puede terminar de pagar;  motivo por el cual el vendedor decide que desea anular el contrato y el comprador se niega. Aquí comienza a complicarse el asunto.

4) En este punto es cuando se percatan, que pasaron por alto una clausula que permitiera, de acuerdo a determinadas circunstancias, rescindir el contrato.  Esto puedo ocurrir por múltiples motivos, sin embargo, el juego se puede trancar porque el vendedor no puede anular el contrato; si la otra parte involucrada, el comprador, no acepta.

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¿Que ocurrió?

Como se puede observar, en la redacción del contrato se pueden pasar por alto, pequeños detalles que luego podrían convertirse en grandes detalles. En este caso, no se estableció una fecha tope al comprador, que dijera día, mes y año para terminar de pagar. Al colocar en el contrato, “la diferencia a la firma de las escrituras”, quedó abierta, es decir, indefinida en el tiempo.

Haciendo referencia al párrafo de inicio, el hecho de que el contrato sea refrendado por un Notario Público, no es garantía de que algo negativo, no pueda ocurrir.

Un contrato puede ser muy específico o muy general, pero más allá de eso, lo correcto es que las personas que desean de mutuo acuerdo llevar a cabo este tipo de operaciones, lo hagan de forma correcta.

Reiteramos, que este tipo de operación no está avalada por el Infonavit, sin embargo, teniendo el debido cuidado, se puede llevar a cabo sin problemas.

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Forma correcta, legal y sencilla

¿Cuál es el propósito de la operación?
Traspasar el saldo de una subcuenta de vivienda, para el pago de un crédito. En la práctica el procedimiento es el siguiente:

El Vendedor:

El proceso no es diferente al de la venta de una casa o un departamento, pero el comprador debe saber que el inmueble tiene una hipoteca, la cual debe ser liquidada al momento de la compraventa.

En relación con el precio del inmueble, el mismo se determina de acuerdo al mercado, y debe tener el consentimiento del comprador.

El Comprador:

Dependiendo de los recursos de los que disponga, debe decidir si paga el valor total del inmueble o si se apalanca en un crédito hipotecario.
Luego de establecida la forma de pago, el dinero se distribuirá en dos (2) partes, una para liquidar la hipoteca y la diferencia para el vendedor.

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Si la compra es totalmente de contado:
El comprador no tiene que realizar ningún otro trámite adicional, solo debe estar atento a las instrucciones del notario.

Si la compra es con una hipoteca:
El Comprador antes de realizar cualquier pago, deberá determinar la cantidad que le corresponde al vendedor y la cifra que debe ser pagada al otorgante de crédito de la hipoteca original.

Luego de definido todo lo concerniente con la forma de adquirir el inmueble, por parte del comprador, el notario debe llevar a cabo los siguientes pasos:

1) Solicitar el saldo a pagar al banco o institución (como ISSSTE o Infonavit), al momento de hacer la compraventa.

2) Recibir el pago por parte del comprador, en nombre de la institución y liquidar la deuda.

3) Emitir una escritura por la cancelación de la hipoteca y por la compra del inmueble por parte de un tercero.

Importante:

Si la compra es realizada a través de un crédito hipotecario, el procedimiento es similar;  en este escenario, el banco que ofrece la nueva hipoteca, pagará al vendedor la diferencia; en el supuesto de que exista.  Debe considerar que el comprador está obligado a realizar la compra haciendo un aporte del precio del inmueble.  Este valor generalmente se le entrega al vendedor.

El comprador debe estar consciente de que es necesario que tenga un crédito preautorizado, en su defecto, debe tramitarlo siendo lo más adecuando tener información actualizada de su record crediticio.

Un detalle que no puede ser pasado por alto, es disponer de la información relacionada con el saldo total de la deuda, en virtud de que va a incidir en la forma como se realizarán los pagos. Esta información la puede aportar el vendedor, ya que recibe el estado de cuenta y en él debe aparecer reflejado, al igual que si hay atraso en los pago.

Fuente:viveconcredito.com

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